Temes de Consum

La Llei d’arrendaments urbans, LAU, (Ley 29/1994 de 24 de novembre de 1994) s’aplica als contractes d’arrendaments que es celebrin a partir de l’1 de gener de 1995, data de la seva entrada en vigor.

Els arrendaments als quals afecta aquesta Llei es classifiquen en dos grups:

• arrendaments d’habitatge
• arrendaments per a un ús diferent al de l’habitatge (locals comercials i assimilats)
• els lloguers de temporada els quals ja no es regiran pel Codi Civil
  

NORMATIVA APLICABLE ALS CONTRACTES D'ARRENDAMENTS URBANS







Durada del contracte

La duració del contracte pot ser lliurement pactada entre les parts. No obstant, existeix un termini mínim de cinc anys: els contractes de durada pactada inferior a aquest termini, es prorrogaran obligatòriament per a la part arrendadora per terminis anuals, a voluntat de la part arrendatària fins arribar als cinc anys.
No haurà pròrroga si al contracte es contempla la necessitat de l’arrendador o arrendadora d’ocupar l’habitatge arrendat per sí mateix.


Terminació

La part arrendatària pot posar fi a l’arrendament comunicant-ho a la part arrendadora amb un mes d’antelació a la terminació del termini pactat o de qualsevol de les seves pròrrogues.


Abandonament

Durant el transcurs inicial o de qualsevol de les pròrrogues, la part arrendatària no pot abandonar l’habitatge. En cas de fer-ho, haurà d’indemnitzar a la part arrendadora pels perjudicis que li causi.


Nul·litat, separació i divorci

En els casos de nul·litat del matrimoni, separació judicial o divorci de l’arrendatari o arrendatària, el seu cònjuge podrà continuar a l’habitatge arrendat, quan aquest li sigui atribuït per conveni o sentència judicial, sense que això modifiqui la duració del contracte.


Subrogació per mort

A la mort de l’arrendatari o arrendatària poden subrogar-se al contracte, sense modificació de la seva durada:

• el cònjuge o la cònjuge
• la persona que hagi conviscut amb l’arrendatari o arrendatària de forma permanent amb anàloga relació d’afectivitat a la del cònjuge.
• els descendents o les descendents
• els ascendents o les ascendents
• els germans o les germanes
• altres familiars fins al tercer grau col·lateral amb una minusvalidesa igual o superior al 65%

S’exigeix la convivència amb l’arrendatari o arrendatària, com a norma general, 2 anys.


Renda

La renda inicial serà lliurement acordada per les parts.


Revisió de la renda

La renda s’actualitzarà de la següent manera:

1. durant els primers cinc anys de contracte, anualment segons la variació experimentada per l’índex de preus (IPC)
2. a partir del sisè any, l’actualització es regirà per acords entre les parts (arrendadora i arrendatària). Si no hi ha acord, cada any segons l’índex de preus (IPC)

La renda podrà augmentar-se per la realització d’obres de millora, però només quan aquestes es realitzin transcorreguts els cinc primers anys de contracte.

Les despeses generals, els serveis i els tributs que recaiguin directament sobre la finca arrendada, podran recaure sobre l’arrendatari o arrendatària quan hi hagi acord al respecte.


Règim d’Obres

Obres a càrrec de l’arrendador o arrendadora:
La part arrendadora està obligada a realitzar les reparacions necessàries per a la conservació de l’habitatge en condicions d'habitabilitat per servir a l’ús convingut, amb les següents excepcions:

1. que el deteriorament sigui imputable a l’arrendatari o arrendatària
2. que els danys impliquin la destrucció de l’habitatge arrendat per causa no imputable a l’arrendador o arrendadora

 

L’arrendatari o arrendatària haurà de suportar la realització, per part de l’arrendador o arrendadora, d’obres de conservació o millora, que no puguin demorar-se fins a la terminació del contracte, encara que, per això, es vegi privat d’una part de l’habitatge.

Si com a conseqüència de les obres, l’habitatge resultés inhabitable, l’arrendatari o arrendatària podrà optar entre, suspendre el contracte o procedir a la seva extinció, sense tenir dret a cap indemnització.

Obres a càrrec de l’arrendatari o arrendatària:
Són per compte de l’arrendatari o arrendatària les petites reparacions com a conseqüència del desgast pel seu ús habitual.

L’arrendatari o arrendatària no podrà realitzar, sense el consentiment de l’arrendador o arrendadora, obres que modifiquin la configuració de la finca arrendada o dels seus accessoris o que provoquin la disminució de la seva estabilitat o seguretat.

No obstant, podrà realitzar les obres necessàries per adequar l’habitatge a la seva condició de persona minusvàlida o a la del seu cònjuge o familiar que amb ella convisqui.

 

Extinció del contracte per incompliment de les obligacions
El contracte es pot extingir per l’incompliment de les obligacions a instància de l’arrendador o arrendadora o de l’arrendatari o arrendatària:
a) L’arrendador o arrendadora pot extingir el contracte per:

• falta de pagament de la renda o altres quantitats establertes al contacte
• falta de pagament de la fiança o de la seva actualització
• subarrendament o cessió no consentits
• realització intencionada de danys o d’obres no autoritzades
• realització d’activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·legals
• destinar l’habitatge a altres usos

b) L’arrendatari o arrendatària pot igualment extingir el contracte per:

• no realització per part de l’arrendador o arrendadora de les reparacions necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat
• realització per part de l’arrendador o arrendadora de pertorbacions en la utilització de l’habitatge

Fiança
L’arrendatari o arrendatària ha de prestar de forma obligatòria una fiança en metàl·lic.
La fiança serà:

• 1 mes de renda, en arrendaments d’habitatge
• 2 mesos de renda en arrendaments per a ús diferent al d’habitatge

Es podran pactar al contracte garanties addicionals a la fiança en metàl·lic.


Enllaços

Ley 29/1994 de 24 de noviembre de 1994, BOE del 25 de noviembre de 1994.
http://civil.udg.es/normacivil/estatal/contract/lau.htm